전세 보증금, 확실하게 돌려받는 방법

월세 또는 전세 주거 있어서 임대 계약 종료 후 보증금을 제때 받지 못해 고생하시는 분들이 더러 있습니다. 요즘 깡통 전세, 전세 사기가 매우 빈번하게 생기고 있습니다. 오늘은 이에 대비해서 임차인이 할 수 있는 최선의 방법을 알아보겠습니다. 보증금 반환은 사전에 준비하는 반큼 수월하게 받을 수 있습니다. 

 

[보증금 제대로 받기 절차]

1. 계약 해지 의사를 정확하게 알리기 (계약 말료 2개월 전)

계약 말료 2개월 전에 보증금 반환을 받기 위해서 가장 먼저 취해야 하는 절차입니다. 집 주인에게 계약 종료의사와 보증금 반환이 필요하다는 의사를 정확하게 전달합니다. 이를 통해 차후에 협의를 가질 수 있습니다. 

2. 임차권 등기 명령 신청, 확인 (계약 만료 + 1일)

임차권 등기명령 신청은 임차인의 임차권을 확정하고, 보증금 반환을 지원하는 과정을 발합니다. 특히 이 과정은  임차인이 취할 수 있는 가장 간단하고, 강력한 법적 도구입니다. 이 제도를 통해 임차인의 보증금 반환 권리를 등기사항 증명서에 기록하게 되고, 이를 통해 임차인의 권리를 투명하게 보호받을 수 있습니다. 또한 이 제도는 집주인의 동의 과정없이 진행가능합니다. 임차인은 부동산 소재지의 관할 지방법원에 직접신청해서 권리를 보호받을 수 있습니다. 

 

진행과정	적용시기 및 내용
임차권 등기명령 신청	부동산 관할 지방법원에 가서 직접 신청
등기 완료	- 신청 후 약 10일 정도 소요 - 등기사항증명서에 권리 내용 기재 확인 가능
대항력 획득	추후 문제 발생시 부동산을 직접 점유하지 않고,  보증금에 대한 권리 확보 가능

링크 : 임차권등기명령 신청 하러 가기 

주택임대차 > 임대차관계 종료 > 보증금의 회수 > 임차권등기명령 신청 (본문) | 찾기쉬운 생활법

3. 전세금 반환 보증보험 신청 (계약 만료 + 1개월)

 보증금을 받기 위해서 가장 핵심이 되는 개념이 "대항력"입니다. 이 대항력을 갖기 위해서는 아래 내용처럼 크게 3가지 개념이 중요합니다.  

진행과정	내용
확정일자	계약서 상에 기입된 날짜입니다. 이는 계약의 유효성을 증명하고, 계약에 따른 내용에 대한 권리를 확보하게 됩니다.
전입신고	주소 이전을 공식적으로 신고하는 행위입니다.
점유(거주)	부동산 거래 후 집에 실제로 거주하고 있다는 것을 보여줍니다 .계약 종료 후에 너무 빨리 이사를 가면, 대항력을 잃을 위험이 있습니다.

* 보증보험에만 의존하고, 이사를 가면 대항력을 잃을 수도 있습니다. 특히 HUG 보증보험의 경우 계약 종료일로부터 대략 2개월 이후에야 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 

 

< 참고1. 임차권 등기 명령의 기능 >

구분	내용
등기사항	등기사항 증명서에 보증금 반환권리등기가 되어, 임대인을 압박할 수 있다.
전입신고 효력	다른 집에 전입신고를 해도, 이전 집의 전입신고와 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.
경매시 유리	전세집이 경매될 경우 보증금 반환 권리가 우선합니다. 보증금을 받을 수 있는 권리순위가 가장 우선순위가 됩니다.
임대인의 대출제한	임차권 등기명령이 등록되면, 임대인이 해당 전세집을 담보로 하는 대출받는 것이 어려워집니다.

< 참고2. 전세금반환보증보험 신청>

보증금에 관한 보험상품입니다. 계약 종료 1개월 후 신청할 수 있습니다. 집주인과 연락이 안 될때는 내용증명이나 공시송달을 통해서 진행가능합니다. 내용증명은 본인의 의사나 사실을 상대방에게 알리는 방법이고, 공시송달은 어떤 내용을 상대방에게 알리기 위한 제도 입니다.

 

특히 내용증명 우편의 경우 향후 법적 분쟁에 있어서 임대인에게 의사를 전달했다는 법적 증거로 작용할 수 있습니다. 또한 내용 증명이 어려가지 이유(이사 불명, 주소불명, 수취거부 등)로 전달이 안된다면, 공시송달이라는 제도를 통해서 진행가능합니다. 공시 송달 역시 법적 증거로 작용할 수 있습니다. 그리고 이런 내용을 토대로 보증금 반환청구 소송을 제기할 수 있습니다.